Дополнительно

Аналитика

Рубрики: Офисы Торговые площади Склады Отели Земля Все статьи

03.03.2010 |

Объем инвестиций в офисную недвижимость значительно вырос во ІІ полугодии 2009 года

Во второй половине 2009 г. на рынке Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ)*, согласно данным исследования компании CB Richard Ellis, отмечен устойчивый спрос на офисные площади, что эксперты компании связывают со сложившейся благоприятной ситуацией для арендаторов, позволяющей им закрепить за собой выгодные условия аренды помещений

Так, согласно исследованию, объем офисных помещений, сданных в аренду, во II полугодии 2009 г. увеличился на 22% по сравнению с I полугодием, но годовой объем сократился на 33% по сравнению с 2008 г. В то же время, давление на арендные ставки на рынках ЦВЕ ослабло во II половине 2009 года, несмотря на то, что рыночная ситуация в некоторых странах оставалась напряженной.

Объем инвестиций в офисную недвижимость ЦВЕ существенно вырос во II половине 2009 г. При этом, зарубежные институциональные инвесторы были нацелены на офисную недвижимость Праги и Варшавы, тогда как на рынке Москвы наблюдалась активность локальных инвесторов.

Йос Тромп, руководитель департамента аналитики и консалтинга CB Richard Ellis в Центральной и Восточной Европе, прокомментировал ситуацию следующим образом: «Спрос на офисные помещения несколько оживился во II полугодии 2009 г., отображая стремление арендаторов получить выгоду от текущей ситуации на рынке, и сократить расходы на аренду, например, путем реструктуризации занимаемых помещений. Поэтому, сделки по продлению и/или пересмотру контрактов (renewals and regear) занимают большую долю в структуре арендной активности на многих рынках Центральной и Восточной Европы, так как арендаторы добиваются более выгодных для себя условий аренды».

Большинство рынков ЦВЕ в 2009 г. были благоприятны для арендаторов, так как уровень вакантности продолжал расти, хотя эта тенденция, скорее всего, изменится на некоторых рынках в 2010 г. Г-н Тромп объясняет: «Арендаторы занимали доминирующую позицию в Центральной и Восточной Европе в 2009 г., учитывая, что объем нового предложения в большинстве рынков превышал спрос. Офисные помещения пустовали дольше, чем обычно, в результате средняя вакантность в регионе выросла до 15,8% (включая Москву и Киев). Однако в регионе Центральной Европы арендодатели могут постепенно вернуть свою доминирующую позицию уже в этом году. Уровень вакантности в центральном районе ряда городов Центральной Европы на данный момент ниже, чем средний показатель по городу и объем строящегося предложения составляет менее 8% от общего конкурентного предложения».

Несмотря на неблагоприятные для собственников офисных помещений рыночные условия, арендные ставки на наилучшие помещения в ЦВЕ оставались более стабильными, особенно, в IV квартале 2009 г. Колебание ставок было ослаблено ожиданиями того, что наихудшее в экономике уже позади. К тому же, коррекция стоимости аренды оказалась молниеносной на некоторых рынках ЦВЕ – в частности, в Варшаве, Москве и Киеве, где падение от пикового уровня достигало 70% в долларах США.

Давление на арендные ставки остается наиболее отчетливым в Юго-Восточной Европе, где дисбаланс между спросом и предложением усиливается. В то же время, благоприятные для арендаторов условия постепенно исчезают на рынках Варшавы и Праги, где новое предложение остается ограниченным, а уровень вакантности, по мнению экспертов, упадет на протяжении 2010 года.

При этом средневзвешенные ставки капитализации на наилучшие офисные помещения в ЦВЕ уверенно держались на уровне 10,1% (включая Россию и Украину).

Ставки аренды и ставки капитализации на наилучшие помещения в Центральной и Восточной Европе

	Ставка аренды, $/кв.м/месяц			Ставка капитализации
	II кв. ‘08	IV кв. ‘09	% изменения	II кв. ‘08	IV кв. ‘09	изменение (б.п.*)
Центральная Европа
Прага	35	30	-14%	5,65%	7,00%	+135
Будапешт	35	29	-19%	6,00%	8,00%	+200
Варшава	55	33	-40%	5,75%	6,75%	+100
Братислава	28	24	-14%	6,25%	7,50%	+125
Юго-Восточная Европа
София	29	21	-25%	8,50%	10,00%	+150
Белград	30	21	-28%	9,00%	10,00%	+100
Загреб	27	24	-10%	6,80%	8,50%	+170
Бухарест	35	28	-19%	7,50%	9,50%	+200
Восточная Европа
Киев	85	28	-67%	8,50%	15,00%	+650
Санкт-Петербург	110	63	-43%	9,00%	16,00%	+700
Москва	142	71	-50%	8,00%	12,00%	+400

* б. п. - базисные пункты

Объем инвестиций в офисную недвижимость значительно вырос во II половине 2009 г. почти до €900 млн. Таким образом, общий объем инвестиций за 2009 г. составил €1,1 млрд. евро. Со слов руководителя направления «рынки капитала» CBRE в ЦВЕ Павла Шанки, в центре внимания всех инвесторов, которые проявляют активность в данном регионе, находится офисная недвижимость наилучшего качества (прайм сегмент).

Такая недвижимость особенно интересна немецким открытым фондам (German Open-ended Funds)1. При этом инвесторы, которые держались в стороне от рынков ЦВЕ в 2009 г. – то ли ввиду высоких рисков, то ли из-за обвала рынков акций – возобновляют свой интерес. Среди них инвестиционные группы из Австрии, Великобритании и США, инвесторы с Ближнего Востока, а также некоторые новые инвесторы из Азии.

По прогнозам экспертов, объемы инвестиций в офисную недвижимость будут расти и в 2010 г., особенно если владельцы недвижимости начнут продавать некоторые свои активы для того, чтобы высвободить средства для вложения в новые более выгодные девелоперские проекты, которые появятся в 2010 г.

CB Richard Ellis является крупнейшей консалтинговой компанией в области недвижимости в мире (согласно годовому доходу в 2008 году) и входит в список 500 крупнейших компаний мира согласно рейтингу Fortune 500. Компания имеет 450 офисов в 60 странах мира и штат сотрудников свыше 34 000 человек. Штаб-квартира компании находится в Лос-Анджелесе (США).

Украинский офис СB Richard Ellis открыт в январе 2008 года. Команда CB Richard Ellis в Украине состоит из 85 человек, более половины из них работают на объектах недвижимости, переданных компании в управление и эксплуатацию.

*Центрально-Восточная Европа включает Болгарию, Венгрию, Польшу, Россию, Румынию, Сербию Словакию, Украину, Хорватию и Чехию.

www.prometr.ua

Компания: CB Richard Ellis (CBRE)