Дополнительно

Статьи

Рубрики: Офисы Торговые площади Склады Отели Земля Все статьи

03.10.2008 |

Современный склад от А до Д

Нынешний год ознаменовался небывалой активностью девелоперских компаний в сфере складской недвижимости. Склады растут, не успевая за ростом потребительского спроса. Эксперты прогнозируют, что насыщения существующего спроса на качественные складские помещения можно будет достичь только к 2011 году. И это без учета потенциального спроса, который с развитием ритейла непременно будет расти

Сегмент складской недвижимости активно развивается, и это ужесточает требования к складскому комплексу со стороны заказчика. Сейчас клиента уже не удивишь большой площадью склада или приветливым завскладом. Склад должен быть оборудован современной стеллажной и погрузочной техникой, иметь соответствующую высоту, регулируемый температурный режим и т. п. Кроме того, для сотрудничества клиенты выбирают компании, к которым у них сформировалась определенная степень доверия. Действительно, высокий уровень складских услуг могут предоставить только компании, занимающие активную позицию на рынке, имеющие безупречную репутацию, успешный опыт реализации проектов. Хотя, как уже было сказано, при выборе объекта большое значение уделяется классу склада, так как от этого зависит возможность осуществления того или иного спектра услуг.

Классификация складов

Класс А+

Обязательные критерии:

• современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров;

• площадь застройки — 40-45%;

• ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м², на уровне 1,2 метра от уровня земли;

• высота потолков — не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов);

• регулируемый температурный режим;

• система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения;

• система вентиляции;

• системы охранной сигнализации и видеонаблюдения;

• автономная электроподстанция и тепловой узел;

• достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м²;

• площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей;

• площадки для маневрирования большегрузных автомобилей;

• офисные помещения при складе;

• вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);

• система учета и контроля доступа сотрудников;

• оптико-волоконные телекоммуникации;

• огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория;

• расположение вблизи центральных магистралей;

• профессиональная система управления;

• опытный девелопер.

Желательные, но необязательные критерии:

• железнодорожная ветка.

Класс А

Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

• шаг колонн должен составлять не менее 9 метров;

• площадь застройки — 45-55%;

• высота потолков — не менее 10 метров.

Такие критерии, как система учета и контроля доступа сотрудников, автономная электроподстанция и тепловой узел, ж/д ветка относятся к желательным.

Класс В+

Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

• одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное;

• площадь застройки — 45-55%;

• отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами;

• высота потолков — от 8 метров;

• количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) — не менее 1 на 1000 м²;

• пандус для разгрузки автотранспорта.

Такие критерии, как профессиональная система управления, система учета и контроля доступа сотрудников, автономная электроподстанция и тепловой узел, ж/д ветка относятся к желательным.

Класс В

Обязательные критерии:

• одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание;

• в случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн и не менее 1 на 2000 м²;

• высота потолков — от 6 метров;

• пол — асфальт или бетон без покрытия;

• система отопления;

• пожарная сигнализация и система пожаротушения;

• пандус для разгрузки автотранспорта;

• площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;

• охрана по периметру территории;

• телекоммуникации;

• системы охранной сигнализации и видеонаблюдения;

• вспомогательные помещения при складе.

Желательные, но необязательные критерии:

• система вентиляции;

• офисные помещения при складе;

• система учета и контроля доступа сотрудников;

• автономная электроподстанция и тепловой узел;

• ж/д ветка.

Класс С

Обязательные критерии:

• капитальное производственное помещение или утепленный ангар;

• высота потолков — от 4 метров;

• пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательные, но необязательные критерии:

• в случае многоэтажного строения — грузовые лифты/подъемники;

• ворота на нулевой отметке;

• площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;

• система вентиляции;

• система отопления;

• пожарная сигнализация и система пожаротушения;

• офисные помещения при складе;

• ж/д ветка;

• пожарная сигнализация и система пожаротушения;

• пандус для разгрузки автотранспорта;

• охрана по периметру территории;

• телекоммуникации;

• вспомогательные помещения при складе.

Класс D

Обязательные критерии:

• подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но необязательные критерии:

• площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;

• пожарная сигнализация и система пожаротушения;

• система отопления;

• система вентиляции;

• офисные помещения при складе;

• ж/д ветка;

• телекоммуникации;

• охрана по периметру территории.

Стратегии складского строительства

Если говорить о Киеве, где сосредоточена основная масса действующих и строящихся логистических комплексов, то предпочтение при выборе места застройки отдается 30-, максимум 40-километровой зоне за пределами Киева. Это обусловлено близостью транспортных магистралей, что, в свою очередь, упрощает возможности поставки товара и выбора продукции. Наибольшим спросом пользуется Бориспольское, Житомирское и Одесское направление: основное количество строящихся складов приходится именно на эти направления. Компания «УВК», в рамках своего стратегического плана развития, приняла Броварской район как ключевой для организации сети распределительных центров и системы складской логистики.

О других регионах не забывают девелоперы. Такие направления, как Одесса и Ильичевск, уже давно «прижились» в стратегических планах складского строительства. Предпосылки развития современных логистических комплексов высокого класса в Одесском регионе — не только портовая специфика, но и усиливающееся внимание транснациональных логистических компаний к региону — они рассматривают его в качестве узлового пункта продвижения на Восток. Также складские проекты начнут появляться в Днепропетровске, Харькове, Львове и Донецке. Но интенсивность их развития вдоль восточных транспортных коридоров остается более низкой из-за плохой пропускной способности мостов через Днепр.

Тенденции спроса

Наибольшим спросом пользуются и будут пользоваться склады класса «А», и из всех строящихся терминалов основная масса — складские комплексы именно этого типа. Чаще всего арендаторами таких объектов выступают крупные логистические операторы, ритейлеры, крупные производственные предприятия.

Однако последние тенденции развития логистического рынка свидетельствуют о том, что основным арендатором крупных современных объектов будут именно 3PL-операторы. Причин тому несколько, но основная — это стойкое желание многих крупных клиентов в передаче собственной логистики на аутсорсинг, что позволяет сконцентрироваться на основной деятельности. Современный логистический оператор на соответствующем всем европейским требованиям терминале, может гарантировать клиенту полный комплекс логистических решений: таможенно-брокерское обслуживание, ответственное хранение, дополнительные услуги (стикеровка, маркировка, формирование промо-наборов и метро-юнитов), а также доставку товара в любую точку страны. В этом случае к перечисленному спектру решений добавляется управление запасами клиента: ABC- и XYZ-анализ товара (с использованием специализированной ERP-системы), контроль наличия груза на полке розничной точки и своевременная доставка этого товара.

Вывод: появление новых складов еще больше ужесточит конкуренцию на рынке, вследствие чего возрастут требования к логистическим операторам. Это позволит лидерам рынка усовершенствовать свои услуги и расширить спектр предоставляемых решений, для клиентов же это — возможность полностью передать логистику на аутсорсинг профессионалам и освободить дополнительное время для концентрации на основном бизнесе.

Материалы для статьи любезно предоставлены компанией «УВК»